Nonostante la stagnazione economica dell’anno nero della pandemia, il 2020, già a partire dal 2021 il mercato immobiliare ha ripreso un ritmo valutato con grande ottimismo da molti osservatori. Secondo le stime, la crescita sarebbe stata di oltre il 30%, con un fatturato totale delle compravendite di circa 120 miliardi di euro.
Il primo quadrimestre del 2022 ha visto una ulteriore crescita che, tuttavia, rischia di subire una frenata nei prossimi mesi. Secondo gli analisti, presto anche il mercato immobiliare risentirà pesantemente degli effetti negativi della guerra e della nuova crisi economica alle porte.
Questa tendenza è già visibile in alcuni indicatori, soprattutto se si analizzano i mercati locali. Dando un’occhiata al mercato immobiliare a Milano, per esempio, è già visibile un forte rialzo dei prezzi, condizione che modifica le prospettive di chi vuole vendere casa nella località meneghina. La stima è di 6 punti percentuale, contro la media nazionale di circa 3.
Un mercato in crescita, per ora
Secondo l’Osservatorio Nomisma, il mercato immobiliare a Milano, tra i più attivi e più cari dello Stivale, ha raggiunto nel primo semestre del 2022 i livelli pre-pandemia, paragonabili quindi ad anni molto proficui come il 2019 e 2018, nonostante la notevole crescita dei prezzi delle abitazioni.
Secondo queste stime, però, a causa del picco dell’inflazione e dell’incertezza economica generale, l’impennata dei prezzi rischia di continuare per il resto dell’anno, causando con buone probabilità una contrazione nei numeri delle compravendite.
In ogni caso, i numeri parlano chiaro: il settore cresce. Già nel 2021 la crescita rispetto all’anno precedente si aggirava intorno al 26% e nel primo trimestre 2022 si è registrata una crescita del 36% rispetto allo stesso periodo del 2021. Difatti, queste cifre sono le più alte a livello nazionale, complici anche i notevoli investimenti che la città ha effettuato e attirato dell’estero negli ultimi anni.
Oltre alle compravendite, risulta aumentata di oltre il 30% anche la domanda di abitazioni in affitto rispetto al 2021, almeno per quanto riguarda i contratti stipulati tramite agenzia, complici il ritorno in ufficio e la riattivazione del settore turistico dopo l’uscita dalla crisi pandemica.
L’aumento della domanda immobiliare a Milano, fenomeno ormai di lunga data, è esploso in questi mesi post-Covid, portando a un aumento dei prezzi delle abitazioni persino nelle zone periferiche, tra le preferite di chi si trasferisce da fuori. Si stima che due contratti di compravendita su tre a Milano riguardino abitazioni situate fuori dal centro della città.
Anche se la maggior parte degli indicatori restano positivi e ottimistici, gli effetti della situazione mondiale iniziano a gravare anche sul mercato immobiliare. Oltre all’impennata dei prezzi, che sembra destinata a continuare, sono diversi i fattori che secondo gli osservatori incideranno negativamente sull’andamento del mercato durante il resto del 2022.
Come primo tra tutti, viene indicato il rialzo nei tassi di interesse dei mutui, conseguenza dell’instabilità generata dalla guerra in Ucraina, indicata a sua volta come secondo singolo fattore più impattante.
A seguire si posiziona il probabile aumento della tassazione sugli immobili, a causa delle riforme in programma, e infine il caro prezzi sulle materie prime e la sfiducia generale delle famiglie in cerca di un’abitazione (secondo le stime si tratta di 800 mila famiglie, per un totale di 3 milioni di cittadini italiani).
Le nuove tendenze e le quotazioni
Analizzare le caratteristiche più ricercate in un’abitazione, soprattutto a Milano, aiuta certamente a individuare il profilo del richiedente medio e le sue esigenze. La crisi sanitaria ha cambiato molto le abitudini e le esigenze delle persone, che poi si rispecchiano nelle comodità che queste cercano nella propria quotidianità.
Sembra che tra le caratteristiche più gettonate per le abitazioni milanesi ci sia la presenza di una portineria, da ricondurre probabilmente al boom dello shopping online, in particolare nella capitale della tecnologia italiana. I servizi che offre Milano in ambito di shopping e consegne non hanno eguali in Italia e disporre di un servizio che tenga in sicurezza i pacchi, oltre a garantire una maggiore sicurezza all’interno del condominio, sembra essere diventato di centrale importanza, in particolare per il pubblico giovane.
La crescita del prezzo medio per acquisti e affitti ha sicuramente ridotto il margine, prima piuttosto sostanzioso e influente sulle scelte degli acquirenti, tra abitazioni dotate di portineria e abitazioni che ne sono prive.
È interessante notare anche che il caro prezzi non ha assolutamente arrestato il mercato immobiliare a Milano nemmeno nelle zone del centro, che raggiungono le cifre più proibitive di tutta la città. Milano resta infatti in testa alle classifiche che riguardano le compravendite di abitazioni sopra il milione di euro di importo: si tratta sostanzialmente di abitazioni di lusso.
I prezzi al metro quadro
Seguendo le mappe interattive fornite da diverse agenzie immobiliari online, si può evincere un quadro generale della situazione del mercato immobiliare milanese.
La mappa mostra chiaramente che le zone periferiche, per quanto più soggette alla domanda al momento, risultano comunque la soluzione più economica e alla portata, con una disponibilità molto elevata – si tratta di prezzi di acquisto che si aggirano intorno ai 3000 euro per metro quadro.
A pesare però sulla media della città sono le alte cifre del centro, dove si raggiungono invece picchi di quasi 10 000 euro per metro quadro. La media quindi si attesta sui 5000 euro, che, se confrontata con gli anni precedenti, evidenzia la grande impennata di cui si è già accennato: fino al 2019 i prezzi medi si erano attestati abbastanza stabilmente al di sotto dei 4000 euro per metro quadro.
Già nel periodo appena precedente alla crisi del Covid era evidente un rialzo e le difficoltà dei mesi seguenti hanno portato i prezzi ad alzarsi ulteriormente. Dopo un breve arresto a fine 2020, sono tornati a crescere, raggiungendo la cifra odierna.
Ovviamente anche la situazione dei prezzi di affitto è analoga a quella delle compravendite, anche se i grafici mostrano che la pandemia ha solamente accentuato un fenomeno già ben definito. Il prezzo medio di un affitto, che nel 2015 si aggirava sui 15 euro per metro quadro, è stato in crescita costante già a partire dall’inizio del 2016.
L’impennata culminata nei 20 euro per metro quadro della primavera 2020 era in realtà già in atto dal 2018, quando alla fine dell’anno l’affitto medio aveva sforato i 18 euro. Con la ripresa nella seconda metà del 2020 i prezzi sono scesi notevolmente, per poi riprendere a crescere l’anno successivo, raggiungendo oggi gli stessi livelli della crisi pandemica: 20 euro per metro quadro.
In sintesi, l’impatto della crisi economica a seguito della pandemia e lo spettro della guerra hanno influito notevolmente sul mercato immobiliare a Milano, ma il capoluogo lombardo mantiene il suo ruolo come città trainante nella ripresa del Paese e per ora all’aumento dei prezzi non è seguito un calo delle compravendite e delle locazioni.
Secondo diversi analisti, la contrazione in arrivo potrebbe far salire ulteriormente i prezzi, perciò questo potrebbe essere un buon momento per chiudere un contratto prima che le quotazioni lievitino oltre le proprio disponibilità.
